韓国で家を買う流れは資金計画、書類確認、契約、申告、残金と登記へと続きます。段階ごとに見落としやすい点を順にまとめました。
韓国の住宅売買は一度の契約ではなく、数週間から数か月にわたる手続きです。大まかには、資金計画を立て、物件を選んで書類を確認し、契約を結んで申告し、中途金と残金を払って所有権を受け取るという順序です。前の段階を飛ばすと、後で取り返しがつきにくくなります。特に契約金を送った後は、気が変わっても損なく引き下がるのが難しいため、契約前に確認できることをできるだけ前倒しにするのが売買手続きの要です。
まず自分のお金、借りられるお金、毎月返せるお金を分けて計算します。住宅担保ローンは、住宅価格に対する比率や所得に対する返済額の比率といった規制を受け、地域や保有住宅数、政策商品かどうかによって限度が変わります。事前に銀行に相談しておおよその限度を知っておけば、契約後に融資が足りなくなる事故を防げます。このサイトのローン計算機や総負債元利返済比率の計算機で、毎月の返済額を前もって確認してみてください。取得税、仲介手数料、登記費用、引っ越し代も資金計画に入れる必要があります。
気に入った家が見つかったら、感情が先走る前に書類を見ます。登記簿謄本で所有者と抵当権・差し押さえを、建築物台帳で用途と違反建築物かどうかを、土地利用計画確認書で開発制限や取引許可などの規制を確認します。借主が住んでいる家を買うなら、賃貸借契約の内容と保証金、満了日、借主が契約更新を望んでいるかを必ず調べないと、入居の計画が狂います。実取引価格の公開システムで同じ団地の最近の取引を調べるのも基本です。
契約書には、売買代金と契約金・中途金・残金の額と日付、残金日の状態(借主の退去、抵当権の抹消など)、含まれる設備と特約を書きます。契約金は慣行として売買価格の一定の割合を払い、契約金を払った後に買主が放棄すれば契約金を失い、売主が放棄すれば倍額を返すのが韓国民法上の原則です。仮契約金を先に送るときも、条件をメッセージで残してください。契約後は法定の期限内に実取引の申告をする必要があり、仲介取引なら通常は仲介士が申告します。地域や金額によっては資金調達計画書の提出が必要になることがあります。
中途金は契約金と残金の間に払うお金です。中途金が支払われると、一般にどちらの側も契約金を放棄する方法で契約を解除するのが難しくなるため、売主側が契約を取り消すリスクを減らす意味もあります。中途金を送る前にも登記簿を発行し直し、新しく生じた権利がないかを確認します。お金は常に登記簿上の所有者名義の口座に振り込み、金額ごとに領収書を受け取っておきましょう。
残金日は最もやることが多い日です。午前中に登記簿を最後に確認し、融資が実行されたら残金を払い、売主から登記に必要な書類を受け取ります。取得税を先に申告・納付しないと所有権移転登記を申請できず、多くの場合は法務士がこの過程を代行します。既存の抵当権を残金で返すことにしたなら、抹消の手続きまで確認する必要があります。登記の申請にも法定の期限があるので、先延ばしにしないでください。
登記が終わったら、数日後に登記簿を発行して自分の名義に所有権が移ったか確認します。実際に引っ越すなら転入届を出し、管理事務所に所有者の変更を知らせます。契約書、領収書、取得税の納付書、仲介手数料や修繕費の領収書は、後で家を売るときに譲渡所得税の計算に必要になることがあるので、一か所にまとめて保管してください。税金の種類と時期は、不動産にかかる税金の記事で続けて読めます。
残金日と引っ越しの日がずれて一日だけ荷物を預ける、融資の承認前に契約してしまう、借主の更新の意思を確かめずに入居が遅れる、といった失敗がよくあります。申告期限、融資規制、資金調達計画書の対象といった制度は頻繁に変わります。この記事は一般的な手続きの説明であり、投資・法律・税務の助言ではありません。実際の取引の前には、韓国の国土交通部、インターネット登記所、地方自治体の公式案内を確認し、複雑な事案は法務士・弁護士・税理士に相談してください。
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